Vis enkel innførsel

dc.contributor.authorKrohn, Mari Ringstad
dc.contributor.authorAaen, Siri Christine Gangstad
dc.date.accessioned2008-08-27T10:39:30Z
dc.date.available2008-08-27T10:39:30Z
dc.date.issued2008
dc.identifier.urihttp://hdl.handle.net/11250/168051
dc.description.abstractHovedformålet med denne utredningen var å undersøke hvordan fellesgjeld påvirker konsumenters betalingsvilje, og hvilken effekt dette har på salgsprisen til en leilighet. For å gjøre dette var det også hensiktsmessig å se på hvilke andre faktorer som påvirker konsumenters betalingsvilje ved kjøp av leilighet. Datagrunnlaget i Hovedanalysen ble hentet ut fra databasen til Eiendomsverdi AS, og omfatter 2.168 leiligheter solgt i Trondheim og Bergen i 2007. Preanalysen, hvor vi undersøker hypotesen om avtagende kvadratmeterpris (ikke-linearitet), er basert på 11.747 solgte leiligheter i Oslo, Trondheim og Bergen i 2007. Resultatene fra Preanalysen, hvor vi konkluderer med at salgsprisen ikke er lineær i boligareal, benyttes videre i Hovedanalysen. På bakgrunn av forhåndsantagelser formulerte vi noen hovedhypoteser som ble testet i Hovedanalysen, hvor vi ved bruk av hedonisk prisberegning kom frem til hvilke faktorer som signifikant påvirker prisen på en leilighet. Den viktigste hypotesen, Hypotese 2, sier noe om antagelsene våre i forhold til effekten av fellesgjeld på konsumenters betalingsvilje. Denne effekten ble antatt å være -1, det vil si at én krone i fellesgjeld burde redusere betalingsviljen og dermed salgsprisen tilsvarende. Hypotesen formuleres: Hypotese 2: Én krone i fellesgjeld reduserer betalingsviljen tilsvarende H0 : β = -1 HA : β ≠ -1 De forklaringsvariabler som utgjør den endelige regresjonsligningen stemmer godt overens med våre antagelser, mens noen av verdiene, det vil si effekten av variablene, var noe overraskende. Spesielt er resultatet fra Hypotese 2 meget oppsiktsvekkende. Analysen viser at én krone i fellesgjeld bare reduserer betalingsviljen til konsumenter med ca. 0,60 kroner. Dette medfører at man ved kjøp av leiligheter med fellesgjeld undervurderer fellesgjelden og ender opp med å betale en for høy pris. En sammenligning mellom to identiske leiligheter, én selveierleilighet med verdi på 2.000.000 kroner og én borettslagsleilighet med verdi på 1.700.000 (2.000.000 minus ekstraverdi ved å eie selveier kontra borettslagsleilighet) med 4 1.200.000 kroner i fellesgjeld, er et godt eksempel på dette.1 I dette tilfellet vil man, på grunn av feilvurdering av fellesgjelden, betale 420.000 kroner for mye for borettslagsleiligheten, det vil si 180.000 kroner mer enn en tilsvarende selveierleilighet korrigert for verdiforskjeller mellom eierformene. Tar man hensyn til usikkerheten i resultatene, innenfor et 95 % konfidensintervall, vil man i verst tenkelige tilfelle i dette eksempelet betale ca. 245.000 kroner mer for en borettslagsleilighet kontra en identisk selveierleilighet. På bakgrunn av en t-test av hypotesen må vi forkaste nullhypotesen og akseptere alternativhypotesen. Denne konklusjonen gir en indikasjon på at endringer kanskje bør skje i tilknytning til regler og bestemmelser vedrørende borettslag og fellesgjeld. Noen økonomiske implikasjoner som kan antydes fra våre resultater vil, etter våre meninger, være: - Økt informasjons- og opplysningsplikt for eiendomsmeglere og finansinstitusjoner om forhold knyttet til borettslag, fellesgjeld, kostnader etc. Et forslag fra vår side er at slik informasjon også bør inkluderes skriftlig i standardiserte kjøpskontrakter, slik at man sikrer at ikke noen kjøper en leilighet uten å ha tilstrekkelig nødvendig informasjon. I tillegg til dette mener vi at opplysningsplikten som gjelder for meglere også bør gjelde for lånerådgivere, slik at man sikrer et tilstrekkelig kunnskapsnivå hos disse. - Lovendringen hvor man åpner for at hvilken som helst utbygger kan kontorstifte borettslag bør, i våre øyne, enten omgjøres eller avvikles. - Det bør kreves at alle borettslag benytter seg av Sikringsfondet, og at krav til minimumsinnskudd hos Sikringsfondet bør økes. - Et krav til minimumsinnskudd i borettslag, alternativt sagt en maksimumsgrense for andel fellesgjeld, bør innføres. - Banker/kreditorer bør se på totalvederlaget (innskudd + fellesgjeld) når de vurderer lån til kjøp av borettslagsleiligheter. En nærmere diskusjon av de nevnte økonomiske implikasjoner av resultatet fra Hypotese 2 presenteres under Konklusjoner. I Hypotese 3 tester vi om leilighetsprisene i Bergen ligger på et annet nivå enn leilighetsprisene i Trondheim, og hypotesen formuleres som følger: 1 Se Oppsummering av hovedhypoteser. 5 Hypotese 3: Leilighetsprisene i Bergen er høyere enn i Trondheim H0 : Leilighetsprisene i Bergen og Trondheim er like HA : Leilighetsprisene i Bergen og Trondheim er ulike Resultatene fra Hovedanalysen viste at leilighetsprisene i Bergen signifikant er høyere enn i Trondheim, og at en identisk leilighet vil koste ca. 300.000 kroner mer i Bergen enn i Trondheim. Hypotese 4 tester om betalingsviljen for selveierleiligheter er høyere enn betalingsviljen for borettslagsleiligheter: Hypotese 4: Eierformen selveier øker konsumentenes betalingsvilje H0 : Selveierleiligheter er like mye verdt som andre eierformer HA : Selveierleiligheter er mer verdt enn andre eierformer Det viser seg at antagelsene var berettiget, og at selveierleiligheter øker konsumenters betalingsvilje med ca. 320.000 kroner i forhold til borettslagsleiligheter. De øvrige resultatene fra den endelige regresjonsligningen blir presentert under Konklusjoner.en
dc.language.isonoben
dc.subjectøkonomisk analyseen
dc.titleFellesgjelds betydning ved kjøp av leilighet : hedonisk prising av leiligheter i norges tre største byeren
dc.typeMaster thesisen
dc.subject.nsiVDP::Samfunnsvitenskap: 200::Økonomi: 210en


Tilhørende fil(er)

Thumbnail

Denne innførselen finnes i følgende samling(er)

Vis enkel innførsel