Det komplekse boligmarkedet : en analyse av realboligpriser, drivere og fremtidig utvikling i Norge

Abstract

I denne masterutredningen ønsker vi å skape et overblikk over hvordan boligmarkedet er sammensatt i Norge samt undersøke hvor sårbart det er. For å gi leseren en god forståelse og et bakgrunnsbilde av markedet, blir det presentert en historisk utvikling av ulike drivere og makrofaktorer. Kredittvekst og gjeldsbelastning for husholdningene står sentralt når markedet analyseres, siden de fleste boliger finansieres gjennom lånefinansiering. I tillegg til gjeldsvekst vil det også bli vektlagt andre faktorer som virker drivende på boligprisene. Rekordlavt rentenivå, lav arbeidsledighet, økende lønnsnivå, skattefavorisering av bolig, høy netto innvandring og høye kostnader knyttet til boligbygging, er alle faktorer som kan være forklarende for den kraftige prisveksten i boligprisene de siste 22 årene. Store oljeforekomster har skapt en særegen økonomi, representert med en stor nasjonalformue. Følgelig er det vanskelig å foreta en komparativ analyse av Norge. Av denne grunn skal vi ikke foreta dette. For å analysere boligprisutviklingen tas enkle verktøy i bruk, som HP-filter og Price/Rent. Ved å analysere HP-filteret og Price/Rent-sammenhengen, benyttes historiske data til å opplyse situasjonen og til å predikere veien videre. Fokus vil rettes mot fundamentale verdier, og problematisere mulige avvik fra disse. Til slutt drøftes det hvor boligmarkedet befinner seg i dag. Vi ser at makroøkonomiske faktorer har utviklet seg slik at de har påvirket prisene positivt. Den største trusselen antas å være den høye gjeldsgraden ved konjunkturelle skift i en vesentlig størrelsesorden, særlig for yngre husstander. Driverne i boligmarkedet har hatt en utvikling som sannsynligvis ikke vil kunne opprettholdes på lang sikt. Vi ser på det som mest sannsynlig at boligprisene vil stige svakt og flate ut på kort sikt, med en mulighet for prisnedgang på lengre sikt. Det er viktig for oss å poengtere stor usikkerhet knyttet til våre prediksjoner. Sjokk i økonomien kan plutselig oppstå, som vil forandre den økonomiske situasjonen og boligprisutviklingen.