En empirisk analyse av leiepriser for kontoreiendom i Oslo 1998-2016 : med fokus på prognostisering av fremtidige leiepriser

Abstract

Denne utredningen presenterer en empirisk studie av den gjennomsnittlige leieprisen for kontoreiendommer i Oslo-området i perioden 1998-2016. Utredningen undersøker hvilke determinanter som driver leieprisene og gir videre en sammenlignende prognoseanalyse ved hjelp av tre økonometriske modeller; ARIMA, ARIMAX og VECM. Modellene blir sammenlignet med en naiv random-walk modell, og samtlige av de valgte modellene presterer bedre enn den naive modellen i prognoseperioden 2015q1-2016q4. ARIMAX er den mest treffsikre modellen for toårsperioden, etterfulgt av VECM. I ettårsprognosen for 2016 er også ARIMAX modellen den mest treffsikre og vi observerer at den i større grad fanger opp vendepunkter i leieprisen. Prognosen tar dog hensyn til virkelige verdier av de eksogene forklaringsvariablene og vil trolig prestere dårligere når verdien av variablene ikke er kjent ex-ante. Tar vi denne begrensningen i betraktning er VECM den foretrukne prognosemodellen for kontorleieprisen i Oslo-området. Vi observerer at modellen fanger opp langsiktige trender i leieprisen, men har problemer med å fange opp større svingninger kvartal til kvartal. VECM egner seg derfor til å predikere over lengre perioder. Videre identifiserer vi lange renter og arbeidsledighet som de viktigste determinantene for leiepris i ARIMAX modellen. Ved hjelp av kointegrasjonsanalysen i VECM fant vi en langsiktig positiv sammenheng mellom forventet nybygging og leiepris. Resultatet indikerer at det er lønnsomt for utbyggerne å bygge nye kontorlokaler grunnet høy etterspørsel. Vi identifiserer også en langsiktig sammenheng mellom lange renter og leiepris. Basert på empiri er dette et forventet resultat, men likevel oppsiktsvekkende da det ceteris paribus viser at sentralbanken er forsiktig med å føre en motsyklisk pengepolitikk. Videre identifiserer vi en signifikant negativ sammenheng mellom arbeidsledighet og leiepris i ARIMAX modellen. Dette underbygges av VECM sin kointegrasjonsanalyse som identifiserer en kortsiktig kausal sammenheng. Basert på empiri var resultatet forventet da høy arbeidsledighet gir en indikasjon på lavere etterspørsel.