Bobleoppbygging i det norske boligmarkedet : er prisforventningene i boligmarkedet bærekraftige på lang sikt? : en empirisk studie av det norske boligmarkedet

Abstract

Formålet med denne utredningen er å undersøke om prisnivået i det norske boligmarkedet avviker fra den langsiktige likevekten. Med andre ord, om en er på vei inn i en eller om det er en boligboble i det norske boligmarkedet, og om markedet eventuelt begynner å nærme seg et vendepunkt. For å analysere det norske boligmarkedet benytter vi oss av Case og Shillers syv tegn på en boligboble som grunnleggende teori, samt «syv trinns dynamisk krisemodell» av Ola H. Grytten og Arngrim Hunnes, i tillegg drar vi inn Minskys krisemodell og Kindlebergers kriseteori. I de empiriske analysene bruker vi klassisk bobleteori. Vi starter utredningen med å gi en innføring i viktige hendelser i det norske boligmarkedet, herunder historiske kriser. Videre undersøker vi prisutviklingen i det norske boligmarkedet siden midten av 1800-tallet, og sammenligner utviklingen i Norge med utlandet. Vi argumenterer for at en lav rente og liberal utlånspolitikk har ført til økt pengemengde og et overopphetet boligmarked. For å finne ut hvorvidt det finnes en boligboble har vi utført en avviksanalyse med HP-filter, og analyserer en reestimering av Jacobsen & Naugs (2004) boligprismodell, men resultatene ga oss sprikende svar. Vi går så over til å drøfte andre indikasjoner på en boligboble, ved å deflatere boligprisene med ulike variabler og gjennomføre en undersøkelse av boligkjøpere sine prisforventninger fra 2013 til 2018. Samtlige av analysene pekte mot et boligmarked som ikke er bærekraftig på lang sikt. Videre vurderte vi Case & Shillers syv kriterier for boligboble, hvor vi fant at alle i større eller mindre grad eksisterte i boligmarkedet. Til slutt drøfter vi empiriske funn opp mot sju trinns dynamisk krisemodell for å vurdere hvilke stadiet boligmarkedet eventuelt er i. Med bakgrunn i funnene fra disse analysene, undersøkelsene og drøftelsene vi her har utført har vi kommet frem til at det er stor sannsynlighet for at vi har en boble i det Norske boligmarkedet.