Forutsigbare boligmarkeder og regionale motsetninger

Abstract

I denne masteroppgaven har vi undersøkt forskjellene i boligprisvekst mellom urbane og rurale områder i Norge. Basert på boligprismodellen til Jacobsen og Naug (2004), har vi bygget en revidert boligprismodell basert på oppdatert kvartalsvis data fra perioden 2005 til 2023. Modellen er en økonometrisk feiljusteringsmodell konstruert for å observere forskjeller i regionale boligprisdrivere. Modellen anvendes ved to separate datasett for henholdsvis urbane og rurale områder som sammen dekker samtlige kommuner i Norge. Resultatene fra hver analyse danner grunnlaget for komparasjon og videre diskusjon tilknyttet utfallet av demografisk utvikling i forbindelse med boligmarkedet.

Studien kan oppsummeres i seks funn. Først og fremst finner vi store regionale forskjeller i boligprisvekst mellom 2005 og 2023. Vi finner imidlertid at denne utviklingen i stor grad kan forklares av fundamentale forhold og at konvensjonelle forklaringsvariabler som rente, inntekt og forventninger forklarer en del av veksten. Samtidig finner vi at boligprisveksten i rurale områder kan forklares av fundamentale forhold i større grad enn boligprisveksten i urbane områder. Hovedfunnet i denne studien innebærer at urbaniseringstilpasningen, herunder boligmassens evne til å tilpasse seg etter demografisk utvikling, forklarer store deler av avviket i boligprisveksten mellom urbane og rurale områder.

Med bakgrunn i disse funnene, konkluderer vi med at det bygges for få boliger per netto innflytter i urbane områder. Konklusjonen bygger på den norske boligdiskursen som fører en eierlinje og tilhørende visjon om at flest mulig skal eie egen bolig, samtidig som bosettingsmønsteret sentraliseres. Videre finner vi at nybyggingsraten synker betraktelig ved nedgangskonjunkturer og holdes lav over lange perioder grunnet nyere tids liberalisering av byggesektoren. Ettersom både byggesektorens markedssvikt ved nedgangskonjunkturer og befolkningsveksten i urbane områder følger forutsigbare trender, finner vi at manglende politisk vilje forklarer deler av den synkende boligmassen relativ til befolkningsvekst.