Er hytten din en god investering?

Abstract

Formålet med utredningen er å analysere hyttekjøp i et investeringsperspektiv for perioden 2006 - 2023. Prisveksten er estimert med en hedonisk regresjonsmodell, basert på paneldata fra hyttetransaksjoner i syv utvalgte fjell- og sjøhyttekommuner. Dataene er hentet i samarbeid med Eiendom Norge. Vi benytter en regresjonsmodell i stedet for å beregne årlige gjennomsnittspriser. Regresjonsmodellen sikrer at prisutviklingen måles for hytter med sammenlignbare egenskaper. Det gjør at vi fanger opp den faktiske prisutviklingen, slik at resultatene ikke påvirkes av at det bygges hytter til stadig høyere standard. På denne måten forhindrer vi at en hytte kjøpt i 2006 får en kunstig høy avkastning på grunn av at andre nye hytter bygges til høyere standard, og øker gjennomsnittsprisen. Regresjonsmodellen lar oss kontrollere for faktorer som størrelse, beliggenhet og hyttealder, noe som gir en bedre forståelse av hvilke faktorer som driver prisutviklingen over tid.

I vår analyse har vi sett på fjellhytter og sjøhytter som to forskjellige segmenter, da spesielt tomtegrunn er en større knapphetsfaktor for sjøhytter. Vi finner en årlig nominell avkastning på 4,04 prosent for fjellhyttene og 4,63 prosent for sjøhyttene i perioden. Vi deflaterer avkastningen for å ta i betraktning at penger er mindre verdt over tid. Den årlige realavkastningen er 1,43 prosent for fjellhyttene og 2,01 prosent for sjøhyttene. For å vurdere hva en hytteeier faktisk sitter igjen med, må realavkastningen justeres for porteføljekostnader. Denne justerte avkastningen kalles netto realavkastning. Porteføljekostnader er definert som relevante kostnader tilknyttet investeringen, herunder eiendomsskatt, kommunale avgifter, forvaltningskostnader, vedlikehold og drift.

Vi finner en negativ årlig netto realavkastning på 0,32 prosent for fjellhyttene, og en positiv årlig netto realavkastning på 0,41 prosent for sjøhyttene i perioden 2006 - 2023. Til sammenligning er årlig netto realavkastning 4,23 prosent for OBX-indeksen i samme periode. OBX-indeksen måler utviklingen til de 25 mest omsatte aksjene på Oslo Børs, og representerer prisutviklingen i det norske aksjemarkedet.

Vår analyse viser at sjøhytter har hatt høyere prisvekst enn fjellhytter, men at forskjellen er liten tatt i betraktning av et mer begrenset tilbud av tomter langs kysten. Den lave prisforskjellen kan forklares av variabelen hyttealder fra regresjonsmodellen. Vi finner at sjøhyttepriser øker med økt hyttealder, mens fjellhyttepriser reduseres med økt hyttealder. Ettersom de eldste sjøhyttene er bygget først, er de som regel plassert på de mest attraktive tomtene i strandsonen, hvor tomtearealet er begrenset. Dette indikerer at de mest attraktive sjøtomtene allerede er utnyttet, noe som gjør gamle sjøhytter svært attraktive, til tross for at de er eldre. Nye hytter bygges derfor på mindre attraktive tomter, lengre unna sjøen, og reduserer gjennomsnittsprisen på sjøhytter. Statistikk fra SSB (2024a) støtter dette poenget, og viser tilsvarende trender i vårt utvalg av sjøhyttekommuner. Andelen hytter[1] som er bygd i strandsonen av den totale sjøhyttebyggingen er redusert fra 48 prosent i de første fem årene av perioden, til kun 23 prosent i de siste fem årene.

Analysen vår viser at hytteinvesteringer har hatt betydelig lavere avkastning enn andre investeringsalternativer. Noen vil hevde at hyttekjøp heller bør betraktes som et konsumgode enn som en finansiell investering. For å hensynta dette perspektivet, analyserer vi den årlige gjennomsnittlige meravkastningen til OBX-indeksen sammenlignet med en hytteinvestering i perioden 2006 - 2023. Meravkastning refererer til den ekstra avkastningen man får ved å investere i OBX-indeksen fremfor en fritidsbolig. Vi bruker meravkastningen som en proxy for nytten av å eie aksjefondet, fordi man kan realisere deler av aksjefondet. Vi argumenterer for at hyttekjøp er en god investering dersom den årlige nytten av å eie fritidsbolig er høyere enn den årlige monetære nytten man får av å realisere meravkastningen fra OBX-indeksen. Vi finner at en OBX-investor kunne solgt 2,87 prosent av fondsverdien årlig ved å investere i OBX fremfor en fjellhytte, og 2,32 prosent ved å investere i OBX fremfor en sjøhytte. Etter de årlige salgene fra aksjefondet, vil OBX-investeringen gi samme netto kapitalavkastning som en investering i fritidsbolig.

[1] Omtalt som «fritidsboligbygg» av SSB, og kan inkludere påbygg på tomten.