Boligboble eller tomteboble – et empirisk case

Abstract

Med problemstilling; Skyldes mulige bobletilstander i dagens private eiendomsmarked en tomteboble, har jeg i oppgaven hatt ambisjoner om to ting. For det første har jeg ønsket å konstruere en tomteindeks for det norske tomtemarkedet, som den første av sitt slag i Norge, basert på empiriske observasjoner. For det andre har jeg ønsket å gjøre en analyse av prisdrivere for det norske eiendomsmarkedet for å avdekke eventuelle bobletilstander i disse. Som mulige prisdrivere har jeg valgt data for eiendomspriser, byggekostnader, tomtekostnader og inflasjon. Jeg har som bakteppe for analysen valgt å belyse både nasjonale og internasjonale politiske strømninger innen økonomisk politikk, noe jeg mener har vært med å tilrettelegge for eiendomsmarkedet som attraktivt investeringsobjekt. I tillegg har jeg valgt å påpeke særegne regulative forhold som også kan ha vært sterkt medvirkende til den formidable eiendomsprisveksten i det moderne eiendoms-­‐ og tomtemarkedet. Da ingen alternativer viste seg bedre egnet til å avsløre avvikende prisutvikling faktorene imellom, benyttet jeg komparative sammenligninger som metode for å svare på oppgavens problemstilling. I analysen valgte jeg å sammenligne prisutvikling mellom den etablerte boligprisindeksen til NEF, SSB sin byggekostnadsindeks og mine egne tomteindekser, basert på datamateriale fra FINN.no. Til tross for stor uforklart vekst i eiendomsprisene, som skyldes både usikkerhetsmomenter ved utvikling i risikopremie og en lite valid byggekostnadsindeks, mener jeg allikevel at den faktoren som har hatt høyest påviselig effekt på utvikling i eiendomspriser, er tomtepriser. Dette underbygges også av regresjonskontrollene jeg har utførte på det samme datamaterialet.