Boligboble i mellomkrigstiden : en empirisk analyse av det norske boligmarkedet fra 1920 til 1940

Abstract

Denne utredningen har som formål å avsløre boligbobler i Norge i perioden 1920 til 1940. For å avdekke bobler har vi beregnet avvik fra trend i reelle bolig- og leiepriser, samt i P/R. Videre blir Minskys krisemodell benyttet for å forklare utviklingsforløpet til boblen. Disse metodene er alle standard analyseverktøy ved avsløring av boligbobler. Utredningen har i tillegg foretatt annuitetsberegninger. Formålet er å studere om utviklingen i husholdningenes annuitet kan bidra til å avsløre boligbobler. Etter vår kjennskap er dette ikke gjort tidligere i analyser av det norske boligmarkedet. Utredningen har i tillegg lagt stor vekt på historiske forhold og statistikk. Husholdingenes boligsituasjon har stått i særskilt fokus. Denne vinklingen skiller seg ut fra andre bobleanalyser. Dette perspektivet kombinert med mer tradisjonelle analyser har vært utslagsgivende for konklusjonen. Vi har kommet frem til at det bygde seg opp en boligboble fra slutten av 1920- tallet til utgangen av 1930- tallet. Årsakene bak bobleoppbygningen er økt etterspørsel etter bolig som følge av; redusert arbeidsledighet, økte lønninger, lave byggekostnader, befolkningsvekst, endret alderssammensetning og utvandring til byene. Økt optimisme, enklere tilgang på kreditt, lave renter og avviklingen av husleiereguleringen er også faktorer som bidro til bobleoppbygningen. Boligboblen sprakk mellom 1939 og 1940. Prisfallet hadde negative virkninger på realøkonomien, og utviklet seg fra en boligkrise til et boligkrakk. En hovedårsak til at boblen sprakk var at tilbudet av boliger ble større enn etterspørselen. Dette kombinert med reduserte inntekter for gårdeierne resulterte i et brått prisfall. Vi anser også utbruddet av andre verdenskrig, og den påfølgende inflasjonen, som utslagsgivende til boblesprekket.