Er det boligboble i Norge? : en komparativ analyse av boligprisutviklingen i Norge, USA og Irland

Abstract

I den følgende analysen finner jeg at Norge skiller seg betydelig fra tilstanden i USA og Irland i forkant av krisen på enkelte nøkkelområder. Relasjonen mellom inntekt, leie, trendvekst og boligpriser viser at prisene har steget langt over tidligere nivåer, men ikke i like stor grad som var tilfelle i våre sammenligningsland. I først del av oppgaven finner jeg at pengepolitikken i Norge har vært langt mer nøytral enn hva man så i USA og euroområdet, og dermed ikke har bidratt i like stor grad til å blåse opp aktivapriser. Boligbyggingen har vært lavere, og vi har ikke bygget opp et boligoverskudd i løpet av perioden til tross for de stigende realboligprisene. Dette synes å være drevet av kostnadsdrivende reguleringer og lang tilvirkningstid grunnet søknadsprosessen. En slik utvikling vil være medvirkende til å presse opp priser i dag, men vil virke dempende på et eventuelt prisfall hvis konjunkturene snur og arbeidsinnvandringen avtar. Ved å foreta en analyse av populære objekter for kjøp til utleie finner jeg tegn på at prisene er drevet av forventninger om høyere framtidige priser; det er likevel usikkerhet knyttet til slike beregninger grunnet de mange forutsetningene om for eksempel avkastningskrav. Jeg finner at norske husholdningers balanse og sparing har vært påvirket av de eksepsjonelle forholdene, og at en del av den opptjente egenkapitalen har blitt anvendt gjennom rammelån. Dette svekker soliditeten til både banker og husholdninger, og kan lede til framtidige problemer. Norske banker synes langt mer solide enn hva som var tilfelle i USA og Irland; et mulig problem kan være knyttet til de strenge kravene for sikkerhetsmasse med hensyn til OMF-lån, som er en vesentlig del av kredittforetakenes finansiering. Et prisfall, kombinert med en større andel husholdninger som benytter seg av opptjent egenkapital og dermed ikke reduserer belåning i like stor grad, kan fremme krav om ytterliggere sikkerhetsstillelse og dermed vanskeliggjøre denne svært gunstige finansieringsformen i framtiden.