Dagens høye gjeldsnivå: en trussel for boligmarkedet? : en empirisk studie av boligprisenes rentefølsomhet og i hvilken grad denne kan forsterkes av sårbarheten til husholdningene

Abstract

Norske husholdninger sin gjeld er i dag på rekordhøye nivåer. Det lave rentenivået fører derimot til at gjelden ikke oppleves som særlig belastende for den private økonomien. Motivasjonen bak denne utredningen er å undersøke hvor sårbare norske husholdninger er ved økte utlånsrenter og om denne sårbarheten kan påvirke boligmarkedet. I første del av analysen finner vi klare holdepunkter for at boligprisene er betydelig følsomme for økninger i utlånsrentene og at denne følsomheten har blitt sterkere de siste ti årene. Både kortsiktige og langsiktige fluktuasjoner i boligprisene kan forklares av renteendringer. Bankenes utlånsrenter påvirker boligprisene ved at de reelle bokostnadene øker og lønnsomheten av å investere i bolig reduseres. Dette fører til at både etterspørselen og tilbudet av boliger reduseres. Samtidig spiller rentene en rolle for husholdningenes forventninger. I andre del av analysen finner vi at selv ved store økninger i utlånsrentene er norske husholdninger i stand til å betjene gjelden sin. Dette gjelder til en viss grad også husholdningene med de høyeste gjeldsnivåene. Disse funnene må ses i lys av den høye private forbruksveksten som har funnet sted i Norge. Ved økte renteutgifter har husholdningene mulighet til å kutte i forbruket for å kunne betjene boliglånene sine. Sårbarheten oppfattes derfor ikke som en direkte trussel for boligmarkedet, men kan trolig slå ut i redusert forbruk og gjennom dette påvirke boligprisene. Erfaringene fra bankkrisen på slutten av 1980-tallet, hvor bedriftenes inntjeningsevne ble betydelig svekket, tilsier at gjeldsnivåene blant husholdningene bør vekke bekymring.