Kan vi få en ny Kristianiakrise? : en empirisk komparativ analyse av bolig- og kredittmarkedet i forkant av Kristianiakrakket og i dag

Abstract

I 1899 opplevde Norge historiens kraftigste boligkrakk. Denne avhandlingen går nærmere inn på hva som var årsaken til dette krakket, og undersøker om det er en reell fare for at et lignende krakk kan inntreffe i dagens boligmarked. For å undersøke dette tar jeg i bruk komparativ empirisk analyse basert på en rekke data. Den empiriske analysen er bygd opp etter Hyman P. Minskys krisemodell og Charles P. Kindleberges kriseteori. Begge forklarer oppbyggingen av bobler gjennom et makroøkonomisk sjokk som skaper etterspørselsoverskudd i et eller flere markeder. Deretter følger en fase de omtaler som ”overtrading”, og en økning i penge- og kredittmengde. Det benyttes flere ulike analyseverktøy i den empiriske analysen. HP-filter benyttes til å analysere avvik fra trend, og på den måten kan man si om boligprisene er overvurdert eller undervurdert i forhold til historisk utvikling. De fleste resultater viser at utviklingen i ulike parametere var høyere enn beregnet trend både forut for Kristianiakrisen og i dag. Avhandlingen tar også utgangspunkt i en boblemodell som forklarer hvordan man kan avdekke bobler i boligmarkedet gjennom å se på markedsprisen i forhold til fundamentale verdier. I den forbindelse benyttes P/R- og P/C-analyse der fundamental verdi er representert ved leie- og byggekostnader. Resultatene fra begge analysene indikerer at boligprisene er betydelig høyere enn fundamental verdi. En alternativ måte å analysere boligmarkedet på, er ved å benytte Case og Shillers syv kriterier. Jeg vurderer disse kriteriene opp mot dagens situasjon i bolig- og kredittmarkedene, og resultatene viser at alle kriterier er oppfylt. Alle analyser viser betydelige likheter mellom situasjonen forut for Kristianiakrisen og i dag. På noen områder er situasjonen i tillegg betydelig verre i dag enn for 115 år siden. Det konkluderes derfor med at det eksisterer en boble i dagens boligmarked, og det er mye som tyder på at krakket som vil følge kan komme til å overgå det kraftige krakket i 1899.