Avkastningsmål i norsk næringseiendom : en komparativ studie

Abstract

I denne masteroppgaven ønsker vi å utrede i hvor stor grad et representativt utvalg av norsk næringseiendom samsvarer med gjeldende referanseindeks innen næringseiendom, IPDindeksen. Oppgaven tar utgangspunkt i våre egne beregnede avkastningstall, basert på investorrapporter fra 299 eiendomssyndikater i Norge i tidsperioden 1998-2016. Analysen er i all hovedsak en komparativ studie hvor vi sammenligner våre resultater med gjeldende referanseindeks, og analyserer avvikene. I forlengelsen av disse analysene, har vi også kommentert empiriske funn knyttet til aktivaklassen, samt problemstillinger knyttet til rapportering av avkastning på næringseiendom i dag. Vi finner en verdivektet annualisert avkastning på 10,49 % i perioden, med et tilhørende standardavvik på 4,26 %. Den likevektede avkastningen er marginalt lavere på 10,31 %, med et tilhørende standardavvik på 4,33 %. Ved bruk av 5-års norsk statsobligasjon som risikofri rente, viser vi at eiendom som aktivaklasse i perioden 1998 til 2016 har en Sharpe-ratio på 2,27, noe som anses som svært høyt. Videre beviser vi i oppgaven at det eksisterer en diversifiseringseffekt ved å inkludere næringseiendom i en markedsportefølje, ettersom aktivaklassen har lav korrelasjon med aksjer, og negativ korrelasjon med obligasjoner. Oppgaven viser også at en eiendomsinvestor i større grad enn investorer på Oslo Børs kompenseres for å påta seg usystematisk risiko, noe som er i strid med Malkiel’s teori om effisiente markeder. Vi finner også at investorrapportene og IPD-indeksen gir to avkastningsserier som er signifikant ulike. Gjennom analyser beviser vi at avvikene i hovedsak er på to områder: volatilitet og annualisert avkastning. Vi finner at volatiliteten rapporteres lavere, mens avkastningen rapporteres høyere. Oppgaven finner dermed at et representativt utvalg av norsk næringseiendom i liten grad samsvarer med gjeldende referanseindeks innen aktivaklassen.