Næringseiendom fra et formueskattperspektiv : en studie av utvikling i verdsettelsesrabatt innenfor næringseiendom og formueskattemessig favorisering av sentrale strøk

Abstract

Gjennom empirisk analyse tar masterutredningen for seg utviklingen i forholdet mellom markedsverdi og ligningsverdi for næringseiendomsselskaper. Vi studerer hvorvidt næringseiendom som investeringsobjekt har blitt mindre gunstig ut fra et formuesskattperspektiv. I tillegg analyserer vi om verdsettelsessystemet favoriserer investeringer i sentrale strøk. Datagrunnlaget vi benytter i utredningen er hentet fra Skatteetaten, Brønnøysundregistrene og Statistisk Sentralbyrå. Utredningen baserer seg på data fra tidsperioden mellom 2006 og 2015. Vi finner at virksomheter innenfor næringseiendom har utviklet seg markant i retning av høyere ligningsverdi som andel av markedsverdi, i løpet av tidsperioden. Dette impliserer utvikling i retning av reduksjon i verdsettelsesrabatt. Funnene tilsier at det ikke har vært en tilsvarende trend for industri og annen tjenesteyting. Dermed kan vi argumentere for at investering i næringseiendom har blitt mindre formuesskattemessig gunstig, også relativt til andre bransjer. Analysen kommer frem til at skattemessig verdsettelse bommer i betydelig grad på markedsverdien til selskapene. Treffprosenten har dog markant forbedret seg etter 2009, som resultat av ny skattereform. Videre finner vi en betydelig forskjell i relativ skattemessig verdsettelse når vi segmenterer næringseiendomsselskapene etter geografisk lokasjon. Det er tydelig at det norske verdsettelsessystemet favoriserer investering i sentrale strøk fremfor i distriktene, ut fra et formuesskattperspektiv. Utredningen begrunner diskrimineringen primært med at det benyttes en universal fastsatt kalkulasjonsrente ved den skattemessige verdsettelsen. Bransjen selv opererer med tydelige segmenterte yield-krav. Analysen argumenterer for at yielden som brukes i skattemessig verdsettelse burde differensieres etter lokasjon. Dette vil resultere i at skattesystemets effektivitet og rettferdighet forbedres. Utredningen anbefaler å bruke de allerede utarbeidede arbeidsgiveravgiftssonene som inspirasjon ved utarbeidelse av differensierte yield-nivåer.