Verdsettelse av Selvaag Bolig ASA

Abstract

Formålet med denne masterutredning er å estimere en verdi for Selvaag Boligs egenkapital pr. 31.12.2019. Oppgaven bygger på en fundamental verdsettelse, kombinert komparativ verdsettelse. Det vil også bli utført diverse analyser på usikkerheten rundt verdiestimatet. Resultatet av vår verdsettelse er at egenkapitalen til Selvaag Bolig ble verdsatt til en verdi på tnok 6 323 558, noe som utgjør en verdi pr aksje på kr 67,44. Innledningsvis i denne utredningen presenterer vi Selvaag Bolig, boligutviklingsbransjen og makroforhold med betydning på denne bransjen. Innsikten fra dette området, gjør oss i stand til å foreta en strategisk analyse med mål å analysere og fastsette makro- og konkurranse forhold i bransjen, samt selskapets relative posisjon sett mot bransjen. På bakgrunn av denne analysen, forventer vi at det har foreligget en superrentabilitet de siste årene. Dette blir bekreftet ved å gjennomføre en regnskapsanalyse. Det viser seg at det har foreligget en bransjefordel samt en ressursfordel. Bransjefordelen oppstår som følge av gode makro- og konkurranseforhold de siste årene. Dette ser vi ved at det har foreligget lav rente, og gode forhold i norsk økonomi som har medført høy kjøpekraft. Videre har konkurranseforholdene vært gode ved at det har vært moderat rivalisering og moderat press fra substitutter. Ressursfordelen oppstår hovedsakelig som følge av Selvaag Boligs unike evne til å anskaffe attraktive tomter, gode avtaler med entreprenører, samt innovasjonsevne. Endelig verdiestimat er i stor grad preget av våre skjønnsmessige vurderinger om fremtiden. Vi forventer at bransjefordelen vil bli tilnærmet lik null som følge av høyere rente, dårligere forhold i norsk økonomi samt økt konkurranse. Ressursfordelen er antatt å forsvinne som følge av økt konkurranse, og mangel på tomter. Vi har vurdert usikkerheten i verdiestimat ved å foreta en simulering- og sensitivitetsanalyse. Utfallet av analysene viser at verdiestimatet er spesielt sensitivt for endring i netto driftsmargin på lang sikt, omløpet til netto driftseiendeler lang sikt og driftsinntektsveksten på kort sikt. Konkursrisikoen justeres også for i endelig verdiestimat for å ikke undervurdere denne risikoen. Avslutningsvis i oppgaven supplerer vi med en komparativ verdsettelse, ved bruk multiplikatormodeller. Som følge av mangel på komparative børsnoterte selskaper må vi utvide vår bransjedefinisjon. Dette fører til at verdiestimat ved multiplikatormodellene gir lav pålitelighet og sammenligningsgrunnlag, og blir derfor ikke vektlagt i endelig verdiestimat. Endelig verdiestimat er kr 67,44 pr aksje.