Konvergens av internasjonale boligpriser : er det konvergens i boligpriser mellom land over tid?

Abstract

Hovedformålet med denne masterutredningen er å gjennomføre en analyse av boligprisene i en rekke utvalgte land fra 1975 til 2019. Ambisjonen er å avdekke potensiell konvergens i boligpriser mellom land, det vil si om prisene mellom ulike land blir mer like over tid. Vi har hentet data for nominelle og reelle boligpriser, og justert disse for kjøpekraft (PDI) og verdiskaping (BNP), samt å justere de i en felles valuta: Amerikanske dollar. Ved bruk av ulike innfallsvinkler, kan vi konkludere med konvergens av priser mellom land over tid. Svakheter i rådata og metodikk svekker konklusjonen noe, og diskuteres i kapittel 6. Boligprisene har jevnt over vokst med 3 – 7 % årlig, hvor land som Luxembourg, Irland og New Zealand har opplevd størst vekst, mens land som Sør-Afrika, Japan, Spania og Italia har hatt lavere vekst i boligpriser over tid, fra til dels høyere initiale priser. Justert for inflasjon, har de aller fleste land hatt boligprisvekst, med unntak av land som Italia, Spania og Sør-Korea. Justert for kjøpekraft er omtrent halvparten av landene i til dels svakt vekstterritorium, mens den andre halvparten opplever svak nedgang. Justert for verdiskapingen (BNP) stiger de fleste land mellom 0 % og 3 % årlig. Resultatene våre viser tendenser til at land med høye boligpriser i 1975 har opplevd lavere vekst enn landene med lave boligpriser, altså konvergens i boligprisene. Denne konvergensen ser ut til å være særlig tydelig når boligprisene blir deflatert for inflasjon, personlig disponibel inntekt eller verdiskaping. I tillegg til å se på perioden som helhet, har vi sett på periodene Q1 1975 – Q4 2007 og Q1 2008 – Q1 2019 isolert. Konvergens er tydelig før finanskrisen, men vi finner ingen signifikant konvergens (eller divergens) i perioden fra og med Q1 2008. I oppgavens andre del er formålet å forene teorigrunnlaget med avdekket empiri. Vi har drøftet spesifikke funn fra resultatdelen, med hovedvekt på hvordan finanskrisen påvirker den statistisk signifikante konvergensen. Videre diskuteres land som skiller seg noe fra andre, som Sveits og Luxembourg som hadde høye initiale boligpriser, men som likevel har opprettholdt en relativt høy veksttakt over tid, samt land som har feilet i å oppnå vekst. Solow-Romer-modellen og institusjonelle forhold er basis for denne diskusjonen. Avslutningsvis kommer vi med egne anbefalinger og refleksjoner rundt oppgaven, før den avrundes med konklusjonen som tilsier konvergens av boligpriser over tid.