Det norske boligmarkedet under koronakrisen : Hvordan har de norske boligprisene utviklet seg i løpet av koronapandemien, og hva har vært prisdriverne?

Abstract

Formålet med denne masterutredningen er å kartlegge boligmarkedets utvikling under koronapandemien, samt å undersøke hva som har vært de viktigste prisdriverne. Pandemien har resultert i et kraftig realøkonomisk tilbakeslag, hvor særlig produksjonssiden har blitt rammet. På tross av utviklingen i den generelle økonomien, har 2020 vært et eksepsjonelt år for det norske boligmarkedet. For å besvare oppgavens problemstilling studerer vi utviklingen og hendelser i det norske boligmarkedet både før og under pandemien. Etter å ha kartlagt utviklingen i markedet utfører vi en avviksanalyse ved hjelp av et Hodrick-Prescott filter. Dette for å undersøke hvorvidt boligprisindeksen avviker fra den estimerte underliggende langtidstrenden. Her blir det også beregnet avvik for andre makroøkonomiske indikatorer som BNP, konsum og bruttoinvesteringer. For å avdekke prisdrivere på mikronivå har vi også supplert med strukturerte intervjuer av eiendomsmeglere fra ulike steder i landet. I siste del av analysen settes utviklingen i det norske boligmarkedet i et internasjonalt perspektiv med utvalgte OECD-land som sammenligningsgrunnlag. I tillegg til boligprisindekser sammenligner vi finans- og pengepolitiske tiltak, og utviklingen i andre økonomiske nøkkeltall. Avslutningsvis drøfter vi hva som har vært de viktigste prisdriverne under pandemien, samt om den hurtige prisoppgangen har medført overopphetning og bobletendenser i markedet. Våre funn antyder at prisutviklingen under pandemien avviker positivt fra et langsiktig fundamentalt prisnivå. For de makroøkonomiske indikatorene fant vi betydelige negative avvik. Dette gjør den positive utviklingen til boligprisene enda mer bemerkelsesverdig. Et tilsvarende hendelsesforløp har også funnet sted internasjonalt, hvilket indikerer at utviklingen ikke er særegen for det norske markedet. Videre finner vi at det negative tilbudssidesjokket har utløst en ekspansiv politikkføring som har resultert i et prispress og overopphetning i boligmarkedet. Vi konkluderer med at et lavt rentenivå og økt tilgang på kreditt sammen med en kraftig redusert produksjonsside i økonomien, er de mest sentrale prisdriverne.