Strategisk regnskapsanalyse og verdsettelse av Entra ASA

Abstract

I denne masterutredningen er det gjennomført en strategisk regnskapsanalyse og verdivurdering av Entra ASA, hvor formålet var å estimere verdien på egenkapitalen til Entra ASA per 31.12.2021. Fundamental verdsettelse ble benyttet som hovedmetode og komparativ verdivurdering ble brukt som supplerende verdsettelsesmetode. I den kvalitative strategiske analysen ble Entra og bransjens underliggende økonomiske forhold presentert. Analysen konkluderte med at det forelå en bransje- og ressursfordel. Videre ble den strategiske fordelen kvantifisert i en strategisk rentabilitetsanalyse. Der ble det funnet at Entra hadde en strategisk eierfordel på 4,3 prosent som i all hovedsak kunne tilskrives bransje-, ressurs- og gearingfordel. Dette samsvarer godt med funnene i den kvalitative strategiske analysen. Vi fant imidlertid at Entra sin minoritetsrentabilitet overstiger minoritetskravet og er således en «byrde» for selskapet som reduserer den strategiske eierfordelen. Den strategiske rentabilitetsanalysen la sammen med regnskapsanalysen grunnlaget for utarbeidelsen av fremtidsregnskapet og fremtidskravet. Basert på dette ble det gjennomført en fundamental verdsettelse etter selskaps- og egenkapitalmetoden. Verdiestimatene konvergerte så til et felles verdiestimat på NOK 135,6 per aksje. Dette tilsvarer en P/E på 12,4 og P/B på 1,44. P/E ligger under det normale forholdet og det antas følgelig at Entras strategiske fordel reduseres på lengre sikt. Dette samsvarte godt med funnene i den strategiske analysen. P/B over 1 tilsier at selskapet har en strategisk fordel og er i stand til å skape merverdier utover bokført verdi. Dette er konsistent med funnene i den strategiske analysen som konkluderte med at eiendomsbransjen er lønnsom og forventes å være det i tiden fremover. Usikkerheten i verdiestimatet ble analysert ved simulering- og sensitivitetsanalyse, der netto driftsmargin ble identifisert som største kilden til usikkerhet og variasjonskoeffisienten ble 15 prosent. Avslutningsvis ble det konvergerte verdiestimatet supplert med komparativ verdsettelse som resulterte i et verdiestimat på NOK 202,3. I utarbeidelsen av det endelige verdiestimatet ble det kalkulert vekter til den fundamentale og komparative verdsettelsen. Det endelige verdiestimatet endte på NOK 202,6 per aksje når den komparative verdsettelsen ble vektlagt med 99 prosent. Basert på aksjekursen per 17.12.2021 ble det dermed gitt en hold-anbefaling.