Bruk av Monte Carlo-simuleringer til å understøtte investeringsbeslutninger i eiendomsmarkedet : En analyse av risikohåndtering ved verdsettelse av næringseiendom

Abstract

Diskontert kontantstrømanalyse (DCF) er den mest aksepterte og utbredte metoden for verdsettelse av næringseiendom. Metodikken er anerkjent i teori og praksis men representerer noen merkbare svakheter for verdsettelse av eiendom. Den kanskje største svakheten er manglende evne til å håndtere usikkerhet i investors fremtidige kontantstrømmer. Spesifikt antar en tradisjonell DCF-verdsettelse at fremtidige kontantstrømmer i høy grad er forutsigbare. Effekter av usikkerhet er derfor implisitt håndtert gjennom å diskontere forventede kontantstrømmer med et risikojustert avkastningskrav. Denne utredningen forsøker å anerkjenne at kontantstrømmer fra næringseiendom er vanskelig å beskrive med et punktestimat. Oppgaven belyser muligheten for å benytte intervaller på usikre variabler i DCFrammeverket. På denne måten vil DCF-rammeverket, som ellers er konseptuelt sterkt, bli enda mer relevant. Dette oppnås ved å tilegne sannsynlighetsfordelinger på viktige inngangsvariabler i DCF-modellen. Ved bruk av Monte Carlo-simuleringer viser vi at det er mulig å utnytte en sannsynlighetsbasert verdsettelsesmodell som tar hensyn til usikkerhet mer systematisk i analysene og dermed adresserer svakhetene til tradisjonell DCF-verdsettelse. Monte Carlosimuleringer angir verdiintervaller og sannsynligheter for å takle den underliggende usikkerheten i verdivurderingen. Prosessen leder til en sannsynlighetsfordeling av fremtidige kontantstrømmer og verdiestimat. Dette gir investorer og interessenter kvantitative størrelser på investeringsrisiko og dermed et mer velinformert beslutningsgrunnlag for verdsettelse og risikohåndtering av næringseiendom.