Med rett til eie: Lønnsomhetsanalyse av ulike boligfinansielle løsninger, med fokus på boligetableringskontrakter

Abstract

Hensikten med denne utredningen var å finne ut av lønnsomheten for ulike varianter av boligfinansielle løsninger, og spesielt undersøke lønnsomheten for nye boligetableringskontrakter (leie til eie og delt eierskap). Vi ønsket å bidra med informasjon til forbrukerne som gjør det lettere å vurdere ulike veier inn i boligmarkedet. Lønnsomheten i de ulike variantene av boligfinansiering ble undersøkt ved hjelp av brukerkostnadsvurderinger, kontantstrømanalyse og opsjonsprising. Vi finner at eie er det mest lønnsomme alternativet i vår analyse, hvor leie til eie følger etter i en isolert vurdering. Leie mot eie (leie for så å kjøpe) og delt eierskap har i vår analyse forholdsvis lik lønnsomhet, med rundt 100 prosentpoeng lavere egenkapitalavkastning enn eie og leie til eie totalt i analyseperioden, noe som tilsvarer cirka 30 basispunkter per år. Disse resultatene er i henhold til tidligere forskning på leie versus eie, og i henhold til forventningene når det gjelder leie til eie, delt eierskap og leie mot eie. Leie til eie har begrenset benyttelse knyttet til finansieringsbevis og egenkapitalvilkår. Likevel finner vi at rangeringen er robust også når man sammenligner større bolig med leie til eie mot mindre bolig for de andre boligfinansielle løsningene. Vi finner også et fleksibiliteten i etableringskontraktene har en signifikant økonomisk verdi for forbrukeren. Fleksibiliteten utgjør rundt 30 basispunkter høyere egenkapitalavkastning per år, tilsvarende rundt 100 prosentpoeng totalt i analyseperioden, enn om den ikke hadde blitt priset inn i kontraktene. Vi finner at virkningen også er til stede selv om forbrukeren ikke velger/klarer å kjøpe bolig i kontraktsperioden. Utredningen viser i tillegg at boligprisveksten er den parameteren i analysen som har størst påvirkning på resultatene, og kan være gjenstand for ulike skift i lønnsomhetsrangeringen. Analysen tillater et standardavvik på to prosentpoeng boligprisvekst før rangeringen endres. Videre finner vi ut at skattefordelen av boligeierskap i Norge bidrar til 1,17% høyere egenkapitalavkastning, tilsvarende cirka 34 prosentpoeng totalt i perioden, enn om denne hadde vært fjernet. Høyest er virkningen for direkteeierskap og delt eierskap.