Hedging av risiko i det norske boligmarkedet : vil husholdninger ha nytte av tilgang til eiendomsderivater?

Abstract

Denne utredningen analyserer potensielle gevinster for norske boligeiere ved å kunne investere i derivater knyttet til en boligprisindeks for risikospredningsformål. Høy prisvekst i boligmarkedet har gjort at inntreden i boligmarkedet for førstegangskjøpere har blitt stadig vanskeligere. En konsekvens av dette er at tungt girede posisjoner må inntas og husholdningenes formue vil i stor grad bestå av bolig. Med disse forutsetningene så vil norske boligeiere vær ekstra utsatt for variasjoner i boligprisene. En rekke fagartikler fremhever investering i derivater knyttet til en underliggende indeks, som beste måte å få en effektiv risikospredning på. Vi har utarbeidet en repeat-sales indeks på unike data vi har fått tilgang til gjennom et samarbeid med Ambita AS. Dette har latt oss identifisere boliger som er solgt flere enn en gang i løpet av perioden 2003-2013, som har dannet grunnlaget for de videre analysene. Vi har analysert resultatene ved å se på de effisiente frontene og porteføljesammensetning i min-var og tangent betingelsene. Vi viser at det mulig å oppnå en mye høyere risikojustert avkastning ved å kunne plassere i boligderivater, men at markedet i dag gir få insentiver til å ta korte posisjoner i boligindeks for en risikonøytral aktør. Vi har således et tydelig misforhold mellom tilbud og etterspørsel, noe som er et kjent problem ved etablering av derivater knyttet mot en boligindeks.