Strategisk regnskapsanalyse og verdsettelse : OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA

Abstract

Formålet med denne masterutredningen er å estimere en verdi på Olav Thon Eiendomsselskap ASA. Vi har benyttet metoden fundamental verdsettelse, og derav funnet et fundamentalt verdiestimat på OLT. Ytterligere har vi gått gjennom alternative metoder for verdivurdering, herunder komparativ verdsettelse, samt foretatt en usikkerhetsanalyse av vårt verdiestimat. Det fundamentale verdiestimat er på kr 203,54 per aksje. Dette verdiestimatet har vi så justert for en viss konkursrisiko, som gir oss et verdiestimat på kr 201,56. Det tilsvarer en egenkapitalverdi på kr 20 886 millioner. Verdiestimatet som vi har kommet frem til gir oss en pris/bok-verdi som er 1,018. Sammen med en pris/fortjeneste-verdi på kr 11,570, gjør det at OLT har en strategisk fordel som er synkende. Det tilsvarer vår strategiske analyse hvor vi har analysert ressursene som OLT besitter. Gjennom den strategiske analyse av både OLT og eiendomsbransjen konkluderte vi med en bransje- og ressursfordel. Eiendomsbransjen er et attraktivt marked som reflekteres gjennom en høy villighet til å investere store mengder kapital. Som konsekvens ser vi at konkurransekreftene kan bidra på sikt til redusert bransje fordel. Vi ser at en lav gjeldsandel, god plassering på eiendommene og en solid kunnskapsbase bidrar til en ressursfordel for OLT. I midlertidig kan eiendelene imiteres av andre i bransjen, slik at ressursfordelen vil være avtagende. Basert på det konkursjusterte verdiestimatet, foretok vi en Monte Carlo-simulering i Crystal Ball for å studere usikkerheten. Av simuleringen fikk vi en variasjonskoeffisient på 17,41 prosent, derfor får verdiestimatet en relativt høy sikkerhet knyttet til seg, selv om usikkerhet er implementert i simuleringen. Sensitivitetsanalysen viser at variablene netto driftsmargin, risikofri rente etter skatt, omløp til netto driftseiendeler, driftsinntektsvekst og finansiell gjeldsdel er de variablene som verdiestimatet er mest sensitivt for. I tillegg til et verdiestimat etter fundamental verdsettelse, har vi gjennom komparativ verdivurdering funnet et verdiestimat gjennom multiplikator- og substansverdimetoden. Metodene ga oss et verdiestimat på henholdsvis kr 202,4 og 408,2 per aksje. Av vår utredning av yield-metoden ser vi at metoden for verdivurdering av eiendom kan være med på å dra prisen etter substansverdimetoden opp. Basert på de ulike verdiestimatene velger vi å vekte dem ved at vi vektlegger det fundamentale verdiestimatet mest. Derav får vi et endelig verdiestimat på kr 208,69 per aksje.