Utlånsforskriftens effekt på leiemarkedet Hvordan har særkravene i utlånsforskriften påvirket leieprisene i Oslo?

Abstract

I denne masteroppgaven har vi undersøkt hvilken effekt særkravene for Oslo har hatt på leieprisene i hovedstaden, etter at utlånsforskriften ble revidert og strammet inn i 2017. Den reviderte utlånsforskriften inneholdt to særkrav som skulle gi økt finansiell stabilitet ved å heve kravet til egenkapitalandel for sekundærboligkjøp og begrense bankenes mulighet til å innvilge lån som ikke oppfyller visse vilkår. I lys av en pågående debatt om regulering av boligmarkedet gjennom utlånsforskriften tar denne oppgaven for seg et svært aktuelt tema. Debatten er i all hovedsak preget av hvordan boligpriser og gjeldsveksten har utviklet seg, men det er lite fokus på hvordan utlånsforskriften kan ha påvirket leieprisene i Oslo. Prisdannelsen i leiemarkedet og hvordan særkravene påvirker denne blir diskutert slik at effekten av særkravene kan analyseres. Videre benyttes difference-in-difference-estimering som metode for å analysere utviklingen i leiepriser i Oslo sammenlignet med Bergen og Trondheim mellom 2010 og 2022. Vi finner at det er en statistisk signifikant endring i både nivå og trend for leieprisene til leiligheter i ulik størrelse i Oslo sammenlignet med Bergen og Trondheim etter 2017. Basert på resultatene fra modellen konkluderer vi med at særkravene i Oslo har bidratt til høyere leiepriser. Dette kommer av at særkravene har ført til at færre investerer i sekundærboliger grunnet høyere egenkapitalkrav, at de som investerer krever høyere leiepris og at det er flere potensielle kjøpere som ikke får investert grunnet kravene. Leiemarkedet er komplekst, og samtidig som særkravene ble innført er det også andre effekter som kan ha bidratt til økningen. Vi diskuterer derfor om andre effekter kan ha påvirket leieprisene særskilt i Oslo i den samme perioden. Den eneste effekten som tydelig endrer seg fra årene før 2017 er innføringen av eiendomsskatt. Denne effekten drar i samme retning som særkravene, men vi argumenterer for at den ikke har påvirket leieprisene nevneverdig. Derfor argumenterer vi for at innføringen av særkravene er den viktigste faktoren til at leieprisene har økt mer i Oslo. Regjeringen har nylig evaluert utlånsforskriften og valgte 9. desember å fjerne egenkapitalkravet fordi det kan ha hatt «utilsiktede konsekvenser».