Boligboble i Oslo? Eksisterer det en boligboble i Oslo, eller kan boligprisveksten forklares av fundamentale faktorer?

Abstract

I denne masteroppgaven undersøker vi om det eksisterer en euforisk boligboble i Oslo, eller om boligprisveksten kan forklares av fundamentale faktorer. Først presenterer vi ulike definisjoner av en boligboble, da det ikke finnes en unison definisjon. For å finne svar på problemstillingen gjør vi tre ulike analyser. Den første analysen er av den reelle boligprisutviklingen i Oslo, hvor vi sammenligner boligprisveksten i dagens situasjon med boligprisveksten i forkant av historiske boligbobler i Oslo. Her finner vi at de reelle boligprisene indikerer en boligboble. Videre gjør vi en analyse med et Hodrick-Prescottfilter på de reelle boligprisene. Her finner vi at valg av glattingsparameter er av stor betydning for hvorvidt boligprisveksten i dag kan karakteriseres som en boligboble eller ei. Vi konkluderer imidlertid med at det er mest hensiktsmessig å se på en høy lambdaverdi, og at HP-filter analysen dermed indikerer en boligboble. Til slutt gjør vi en P/R-analyse hvor vi først studerer den inverse P/R-ratioen, hvor P er boligpris og R er realavkastning etter skatt. Her finner vi at den inverse ratioen faller betydelig over lengre tid, hvilket peker i retning av en boligboble. Videre utvider vi P/R-analysen med en modell for hva som bestemmer leieprisene. Denne benytter vi til å undersøke om den reelle boligprisveksten er drevet av forventninger til økt boligpris i fremtiden, eller om den kan forklares av nivået på realavkastning etter skatt fra andre finansielle aktiva. Vi finner at boligprisveksten ikke er drevet av forventninger, men at den kan forklares av fundamentale lave realutlånsrenter etter skatt. I konklusjonen legger vi størst vekt på P/R-analysen, da denne, i motsetning til de to første analysene, kan forklare hva som ligger bak boligprisveksten. Svaret vi konkluderer med på problemstillingen er dermed at det ikke foreligger en euforisk boligboble, fordi den raske boligprisveksten i Oslo kan forklares av fundamentale faktorer.