Dagens boligmarked : euforiske tilstander - eller strukturelle endringer? : en studie av bobletendenser og etterspørselsforhold i det norske boligmarkedet

Abstract

Hovedformålet med denne masterutredningen er å gjennomføre en grundig analyse av tilstanden i det norske boligmarkedet i dag, og se denne i lys av utviklingen siden 1980. I den første delen av utredningen ønsker vi ved å bruke etablert bobleteori å analysere hvorvidt det kan sies å være tendenser til en boble i det norske boligmarkedet i dag. Vi presenterer to bobleteorier; nemlig P/R-teori (Price/Rent) og Tobins q-teori. Vi finner ved hjelp av disse teoriene at det kan se ut som dagens norske boligpriser er noe overvurdert, men at svakheter ved datamaterialet svekker konklusjonene. I oppgavens andre del er formålet å undersøke hvorvidt den raske prisstigningen siden midten av 90-tallet kan forklares ut ifra strukturelle endringer på etterspørselssiden. Vi finner at nyvinninger i kredittmarkedet i stor grad kan forklare det økte gjeldsopptaket blant husholdningene, og at dette dermed kan ha vært en viktig drivkraft bak boligprisutviklingen. Vi finner også at reallønnsutvikling, et sterkt arbeidsmarked, renteutvikling, forventningsdannelse og de unge i boligmarkedet spesielt er viktige for boligprisutviklingen. Vi argumenterer for at de strukturelle endringene kan ha forårsaket at nivået på husholdningenes gjeld og boligprisene har nådd en høyere likevekt. Allikevel er det tegn i boligmarkedet på at særlig de yngste holder på å få en uhåndterlig gjeldsbelastning. Dersom tilstanden i økonomien skulle forverre seg, kan de unges høye gjeldsbyrde bidra til å utløse et negativt skift i etterspørselen. Vi er av den oppfatning at kun vesentlige konjunkturelle skift vil kunne forårsake krakk i boligmarkedet, men at et konjunkturelt utslag av den størrelse ikke er sannsynlig de nærmeste årene.