Dagens boligmarked : euforiske tilstander - eller strukturelle endringer? : en studie av bobletendenser og etterspørselsforhold i det norske boligmarkedet
Abstract
Hovedformålet med denne masterutredningen er å gjennomføre en grundig analyse av
tilstanden i det norske boligmarkedet i dag, og se denne i lys av utviklingen siden
1980. I den første delen av utredningen ønsker vi ved å bruke etablert bobleteori å
analysere hvorvidt det kan sies å være tendenser til en boble i det norske
boligmarkedet i dag. Vi presenterer to bobleteorier; nemlig P/R-teori (Price/Rent) og
Tobins q-teori. Vi finner ved hjelp av disse teoriene at det kan se ut som dagens
norske boligpriser er noe overvurdert, men at svakheter ved datamaterialet svekker
konklusjonene.
I oppgavens andre del er formålet å undersøke hvorvidt den raske prisstigningen siden
midten av 90-tallet kan forklares ut ifra strukturelle endringer på etterspørselssiden.
Vi finner at nyvinninger i kredittmarkedet i stor grad kan forklare det økte
gjeldsopptaket blant husholdningene, og at dette dermed kan ha vært en viktig
drivkraft bak boligprisutviklingen. Vi finner også at reallønnsutvikling, et sterkt
arbeidsmarked, renteutvikling, forventningsdannelse og de unge i boligmarkedet
spesielt er viktige for boligprisutviklingen.
Vi argumenterer for at de strukturelle endringene kan ha forårsaket at nivået på
husholdningenes gjeld og boligprisene har nådd en høyere likevekt. Allikevel er det
tegn i boligmarkedet på at særlig de yngste holder på å få en uhåndterlig
gjeldsbelastning. Dersom tilstanden i økonomien skulle forverre seg, kan de unges
høye gjeldsbyrde bidra til å utløse et negativt skift i etterspørselen. Vi er av den
oppfatning at kun vesentlige konjunkturelle skift vil kunne forårsake krakk i
boligmarkedet, men at et konjunkturelt utslag av den størrelse ikke er sannsynlig de
nærmeste årene.