Hvordan er tilstanden til boligmarkedet i Oslo, befinner vi oss i en boligprisboble? : en empirisk analyse av Oslos boligmarked

Abstract

Mitt hovedformål med denne utredningen er å utføre en grundig analyse av tilstanden i Oslos boligmarked. Dette har jeg gjort ved å vurdere dagens situasjon i boligmarkedet opp mot den historiske utviklingen siden 1980-årene. Denne utredningen er i grovt sett delt i to deler, hvorav den første delen har blitt tillagt klart mest vekt. I den første og mest grundige delen har jeg forsøkt å identifisere eventuelle bobletendenser ved å vurdere tilstanden til Oslos boligmarked i lys av to velkjente teorier. Disse teoriene er som følger; 1. Price-to-rent-teorien som analyserer forholdet mellom kjøps- og leieprisene i boligmarkedet. 2. Tobins-Q-teori som analyserer forholdet mellom markedsprisene og gjenanskaffelseskosten i boligmarkedet. Ved å analysere Oslos boligmarked i dag, samt den historiske utviklingen siden begynnelsen av 1980-årene i lys av disse teoriene kommer jeg frem til at boligprisene i Oslo nok har vært en tanke overvurdert siden begynnelsen av dette millenniet. Samtidig indikerer de to-tre seneste års observasjoner at vi nå ser en bedring av tilstanden i boligmarkedet, og at det derfor per i dag allikevel ikke er noen særlig grunn til bekymring vedrørende nivået på Oslos boligpriser. Men hvordan kan den enorme prisstigningen siden 1992-93 forklares? Det er dette spørsmålet jeg prøver å finne svar på i andre del av utredningen. I andre del analyserer jeg utviklingen i boligmarkedets underliggende fundamentale faktorer som for eksempel: realinntekt og arbeidsledighet for å få rede på hvorvidt utviklingen i disse faktorene gir grunnlag for vekst i boligprisen. Mine funn i denne delen av utredningen er at en økning i realinntekten kombinert med en reduksjon i arbeidsledigheten og nivået på utlånsrenten har bidratt til å øke etterspørselen etter boliger. Samtidig har norske bankers oppfinnsomhet samt en gunstig utvikling i demografien også hatt samme virkning. Denne store veksten i etterspørselen sammen med en relativt beskjeden vekst i tilbudet har i samsvar med grunnleggende økonomisk tilbuds- og etterspørselsteori bidratt til den store prisveksten.