Investeringsanalyse: Bolig eller aksjer? : en studie om hvor lønnsomt boliginvestering har vært i forhold til aksjer

Abstract

Utredningens hensikt er å se på lønnsomheten til henholdsvis boligutleie og aksjer. Gjennom tre sammenhengende tidsperioder har vi satt opp kontantstrømmer for å se hvilke perioder det har lønnet seg med de to ulike investeringsalternativene. Vi har funnet de årlige kontantstrømmene ved å sitte på investeringene. Her blir det tatt ulike hensyn i forhold til at det er to ulike investeringer både med tanke på risiko, avkastning og ikke minst tilgjengelighet av data. Egenskapene til de forskjellige skattene; herunder formuesskatt, utbytteskatt og generell kapitalskatt, har medført en del forutsetninger for å få oppgaven praktisk gjennomførbar. Vi har kommet frem til at den første perioden, som spenner fra 1983 til 1992, har aksjer gitt en årlig avkastning på 14,4 prosent mot bolig som ga 6,7 prosent. Den neste tiårsperioden har bolig gitt best avkastning på 11,5 prosent årlig, mot aksjer som ga beskjedne seks prosent årlig. I den siste perioden som går fra 2003 til 2011, har aksjer slått boligutleie og gitt henholdsvis 11,4 mot 7,5 prosent. Alle avkastningstall er gitt full egenkapitalfinansiering. I slutten av oppgaven, for å få frem hvordan en investeringsanalyse kan bli utarbeidet, har vi brukt avkastningskrav lik innskuddsrente. Vi har da kommet frem til hvor stor meravkastningen har vært i forhold til å ha pengene i banken. For at en fremtidig investering skal analyseres, kan en bytte ut de risikofrie rentene vi har brukt med det avkastningskravet investor kommer frem til. Avkastningskravet skal blant annet reflektere de risikomomentene vi har nevnt. Vi har tatt med formuesskatt i nåverdiberegningene for å vise hvor stor andel av investeringenes nåverdi som skyldes enten spart formuesskatt for boligutleie, eller økt formuesskatt ved aksjer. Resultatet viser at den relativt lave ligningsverdien på bolig gir økte incentiver til å drive boligutleie/eie bolig.