Er Norge på vei inn i en boligboble? : en empirisk studie av det norske boligmarkedet

Abstract

Denne utredningen har som formål å undersøke om Norge er på vei inn i en boligboble. Som grunnleggende teori har vi benyttet oss av kriseteori utarbeidet av Minsky og Kindleberger, samt klassisk bobleteori. Vi ønsker først å gi leser en innføring i det norske boligmarkedet ved å presentere den historiske prisutviklingen tilbake til 1819. For å se om det norske boligmarkedet er i likevekt diskuterer vi, med bakgrunn i Jacobsen og Naug (2004), hvorvidt prisutviklingen kan støttes av fundamentale forhold i økonomien. Her argumenter vi for at de høye boligprisene kan forklares, men ikke nødvendigvis støttes på lang sikt. Vår empiriske analyse følger Minsky og Kindlebergers teorier om at et etterspørselssjokk og deretter økt penge –og kredittmengde gir forløp til finansielle bobler. For å undersøke om boligprisene er overvurderte og dermed gir indikasjoner på en boble har vi analysert avvik fra trend gjennom log-lineær trend og HP-filter, samt avvik fra fundamentale verdier gjennom en Price/Rent analyse. Vi argumenterer for at lave renter og økt kredittmengde har ført til høy vekst i boligprisene og dermed høye positive avvik fra trend og fundamentale verdier. For å besvare vår problemstilling på best mulig grunnlag har vi også valgt å sammenligne utviklingen i boligprisene med kostnadene ved å bygge bolig. Vi finner at utviklingen ikke har korrelert den seneste tiden. Deretter argumenterer vi, med bakgrunn i en selvlaget spørreundersøkelse, for at markedets høye forventninger om prisstigning har ført til økte boligpriser. Avslutningsvis diskuterer vi det norske boligmarkedet i lys av Case & Shillers syv kriterier for boligboble. Vi argumenterer for at samtlige syv kriterier mer eller mindre er tilstede i det norske boligmarkedet. Med bakgrunn i analyser og drøftelser finner vi grunn til å argumentere for at Norge kan være på vei inn i en boligboble.