Boligboble og finansiell ustabilitet i Sverige : Medvirker Riksbankens pengepolitikk til oppbygging av en potensiell boligboble og påfølgende finansiell ustabilitet?

Abstract

Boligmarkedet i Sverige har de siste årene hatt en signifikant prisvekst, samtidig som Riksbankens pengepolitikk har vært svært ekspansiv. Denne utredningen tar for seg ulike modeller og teorier for å avdekke hvorvidt det svenske boligmarkedet kan karakteriseres som en boble, og analyserer oppbyggingen av finansielle ubalanser. Det legges særlig vekt på hvorvidt sentralbankens pengepolitikk kan bidra til en boligboble og true finansiell stabilitet i Sverige. Vi presenterer og utleder en feiljusteringsmodell basert på fundamentale faktorer for å undersøke om disse kan forklare utviklingen i boligprisene. Feiljusteringsmodellen estimerer boligpriser fra første kvartal 1989 til fjerde kvartal 2015 og utgjør grunnlaget for analysen der de underliggende driverne for boligprisutviklingen undersøkes nærmere. Modellen indikerer at avtakende boliglånsrenter, redusert byggeaktivitet, økt disponibel inntekt, samt økning i både finansielle aktiva og kreditt til husholdningene, er de viktigste faktorene bak den sterke boligprisveksten. Boliglånsrenten alene forklarer 22 % av veksten i de fundamentale boligprisene siden 1989. Dette viser at det er en sterk sammenheng mellom Riksbankens ekspansive pengepolitikk og boligprisutviklingen. Resultatene fra feiljusteringsmodellen gir ingen støttepunkter for at boligprisene avviker fra fundamentale faktorer, og at det således ikke foreligger sterke bevis for at det eksisterer en boligboble i det svenske markedet. Vår analyse av Case og Shillers kriterier, Tobins Q og P/R-koeffisienten gir imidlertid faresignaler om bobletendenser i det svenske boligmarkedet og ubalanse i økonomien. En sterk og vedvarende økning i boligprisene, finansiert gjennom privat gjeldsopptak, har økt fallhøyden og gjort de svenske husholdningene sårbare for prisfall. Et prisfall i boligmarkedet kan oppstå som følge av forstyrrelser i økonomien, og er særlig sensitiv til endring i boliglånsrenten og disponibel inntekt. En høy gjeldsbelastning kombinert med strammere kredittmarkeder vil påvirke aggregert etterspørsel, og kan medføre finansiell ustabilitet og en kraftig konjunkturnedgang dersom et prisfall skulle inntreffe. Basert på vektlegging av feiljusteringsmodellen konkluderer vi med at det ikke eksisterer en boligboble i Sverige, men vi mener likevel at boligprisveksten ikke er bærekraftig. Det er derfor viktig at myndighetene innfører ulike tiltak for å bremse den sterke boligprisveksten.