Er vi på vei mot et boligkrakk? : en empirisk og komparativ analyse av boligmarkedet i forkant av boligkrakket 1987-1992 og i dag

Abstract

Boligkrakket 1987-1992 var det største boligkrakket, målt i realpriser, i Norges historie. I denne avhandlingen har vi gjort en empirisk analyse av ulike faktorer som bidro til boligkrakket, og som har bidratt til den kraftige prisstigningen vi har hatt fram til i dag. Til å begynne med har vi gjort rede for definisjoner og teori som blir brukt videre i avhandlingen. Krisemodellen og kriseteorien til Hyman P. Minsky og Charles P. Kindleberger blir så gjort rede for. Modellen og teorien er gode verktøy for å forklare hvordan finansielle krakk og finansielle kriser oppstår. I den empiriske delen av oppgaven tar vi først for oss hvordan boligprisene har utviklet seg fra 1970-tallet og fram til i dag. Videre ser vi på hvordan viktige faktorer har drevet boligprisene til dagens nivå. Faktorene er valgt ut med grunnlag i Dag H. Jacobsen og Bjørn E. Naug sin boligprismodell. I den empiriske analysen gjør vi rede for analyseverktøy som HP-filteret, P/R- og P/Cverdier. Disse verktøyene blir brukt i store deler av analysen for å finne avvik fra trend og avvik fra fundamentale verdier. Analysen er delt opp etter de to tidsperiodene og bygget opp rundt Minskys modell og Kindlebergers teori. Funnene som blir gjort i analysen viser at både P/R- og P/C-verdiene i dag er på et betydelig høyere nivå enn de var forut for boligkrakket. Samtidig er ikke forholdet mellom faktiske og fundamentale P/R-verdier på et like høyt nivå. Vi ser også at utviklingen i forkant av boligkrakket passer særdeles godt inn i krisemodellen og kriseteorien til Minsky og Kindleberger. Videre ser vi i sammenligningen likheter mellom de to periodene. I periodene er det avvik fra fundamentale verdier og trend i boligprisene, og andre faktorer som boligprisveksten avhenger av. Samtidig ser vi en mer illevarslende utvikling i flere viktige faktorer i dag enn i forkant av boligkrakket. Med dette har vi derfor konkludert med at det eksisterer en aktivaboble i dagens boligmarked, og at vi kan få et boligkrakk i fremtiden.