Hvordan oppstår boligkrakk? : en empirisk studie av boligkrakks anatomi

Abstract

For å besvare problemstillingen vår om hvordan boligkrakk oppstår og når i en krisesyklus krakket inntreffer, har vi undersøkt fem perioder med finansielle kriser hvor boligmarkedet har vært vesentlig påvirket. Det omfatter revolusjonskrisen, Kristianiakrisen, mellomkrigstiden, bankkrisen og finanskrisen. Tidsperioden utredningen baserer seg på er fra 1830 – 2014, og data er i hovedsak innhentet fra Norges Bank. Vi vil i første del av utredningen presentere boligprisenes økonomiske utvikling og sentrale trekk ved de fem kriseperiodene for å gi leseren en god forståelse og et bakgrunnsbilde av markedet. For å analysere utviklingen og boligkrakkets anatomi har vi utført både en komparativ og en empirisk analyse, hvor vi studerer utviklingen i makroøkonomiske variabler ved å dekomponere tidsseriene ved bruk av et HP-filter. Den komparative analysen er i stor grad en sammenligning mellom produksjonsgapet og boligprisene. Videre tester vi i den empiriske analysen sammenhengen mellom boligprisene og BNP, målt i forhold til de øvrige makroøkonomiske variablene. Det gjøres ved å først utføre en korrelasjonsanalyse, hvor resultatene deretter videreføres til regresjonsmodeller som forklarer utviklingen i både boligpriser og BNP. Resultatene fra analysene knyttes også opp mot det teoretiske rammeverket i oppgaven, henholdsvis kriseteori fra Minsky, Kindleberger, samt Grytten og Hunnes. Analysene viser at oppbyggingen i variablene i forkant av krisene i stor grad samsvarer med det økonomisk teori tilsier. Korrelasjons – og regresjonsanalysene viser høy samvariasjon og forklaringsgrad, hvor vi finner at for samtlige perioder i utredningen, er boligprisene ledende eller sammenfallende målt i forhold til BNP. Selv om resultatene ikke er entydige og vi er forsiktig med å trekke klare konklusjoner, tilsier funnene våre at boligkrakket historisk sett har inntruffet før eller samtidig som nedgangen i BNP.