Hva skjer i boligmarkedet? : en empirisk analyse av faktorene som påvirker boligprisene i Norge

Abstract

Denne utredningen studerer hvordan endringer i ulike underliggende drivkrefter i det norske boligmarkedet har bidratt til den svake boligprisutviklingen i 2017. Ved å ta for oss fundamentale forhold i økonomien generelt samt særegenhetene ved det norske boligmarkedet spesielt, har vi forsøkt å identifisere de bakenforliggende faktorene som bidrar til at boligprisene i Norge utvikler seg som de gjør. Videre har vi hatt som mål å avdekke om styrkeforholdet mellom de ulike faktorenes effekt på boligprisene har endret seg over tid, i tillegg til å undersøke om det finnes faktorer som i dag er mer relevante enn tidligere antatt. Dette har vi løst ved å presentere en empirisk gjennomgang av potensielle prisdrivere, før vi deretter har utarbeidet tre ulike modeller for å forklare boligprisutviklingen. Vi valgte å reestimere Jacobsen og Naug sin boligprismodell, konstruere en Vector Error Correction Model og en alternativ boligprismodell både for hele landet og for Oslo. Ved å studere boligprisveksten i tre ulike modeller som skiller seg fra hverandre i egenart, har vi gjennom utredningsprosessen funnet tilnærminger som evner å forklare dagens situasjon i varierende grad. Vi finner at den reestimerte versjonen av Jacobsen og Naug sin økonometriske boligprismodell, ikke fungerer like optimalt til å forklare prisutviklingen i dagens boligmarked som den tilsynelatende gjorde da den opprinnelige modellen ble utviklet. Forklaringskraften i den reestimerte modellen er betydelig lavere enn i den originale, samtidig som tilstedeværelsen av irrelevante variabler svekker modellen. VECM-modellen er bygget for å identifisere langsiktige likevektsforhold mellom ulike faktorer som påvirker utviklingen i boligprisene over tid. Analysen bidrar til å nyansere bildet som ble tegnet av Jacobsen og Naug ved å avdekke at gjelden påvirker boligprisene på både kort og lang sikt. Denne modellen har høyere forklaringskraft enn den reestimerte modellen, men mangel på observasjoner fra 2017 for de inkluderte forklaringsfaktorene gjør at den viser begrenset evne til å predikere fremtidig utvikling i boligprisene. Det viser seg at den alternative boligprismodellen predikerer tidligere boligprisutvikling godt. Modellen tilsier at boligprisene i Norge ligger godt forankret i effekter som kan forklares av rentenivå, husholdningenes inntekter og skatt. For Oslo tilsier modellen at den faktiske boligprisen i hovedstaden i tredje kvartal 2017 ligger fire prosent over likevektsprisen som predikeres av modellen. I tillegg til nevnte faktorer har vi funnet indikasjoner på at befolkningsvekst og endringer i arbeidsledigheten, byggeaktiviteten og husholdningenes forventninger kan forklare utviklingen i boligprisene. Basert på funnene i denne utredningen og den forventede utviklingen i relevante forklaringsfaktorer, trekker konklusjonen i retning av en svak boligprisutvikling i nærmeste fremtid.