Boligprisindeksenes misvisning : en empirisk analyse av renovering sin innvirkning på boligprisindekser

Abstract

I denne oppgaven har vi undersøkt om manglende variabel for boligstandard i Statistisk sentralbyrås (SSB) boligprisindeks medfører et skjevfordelingsproblem. Formålet har vært å estimere i hvor stor grad renovering påvirker boligprisindeksen. For å undersøke dette benyttet vi tre ulike metoder. I metode 1 ble renoveringskostnader inkludert som en forklaringsvariabel i Jacobsen og Naugs boligprismodell. Videre brukte vi renoveringskostnader som en forklaringsfaktor for å estimere kontrafaktisk boligprisutvikling i metode 2. I metode 3 replikerte vi en egen boligprisindeks for eneboliger i Bergen kommune for perioden 2010 til 2017, hvor vi inkluderte en proxy for om boligene er renoverte. Inkludering av renoveringskostnader som en forklaringsvariabel i Jacobsen og Naugs boligprismodell ga ikke signifikante resultater. Gjennom å gjøre renoveringsvariabelen stasjonær, «mistet» den sin forklaringskraft. Vi fant at metoden ikke egnet seg til å svare på problemstillingen grunnet spuriøse resultater. I metode 2 testet vi tre ulike verdifaktorer for verdieffekten av kostnader til renovering. Bruk av verdifaktor 0,669 og renovering i andel av boligformue ga de mest troverdige resultatene. Det tilsvarte en årlig verdieffekt av renovering på 1,18 prosent på boligprisindeksen. Metode 3 viste at prisveksten for renoverte eneboliger i Bergen for perioden 2010 til 2017, var 9,53 prosent høyere enn for boliger som ikke var renoverte. Det tilsvarte en årlig effekt for renoverte boliger på 1,31 prosent. Ved å fjerne effekten av innskutt kapital i form av renovering, tilsvarte dette en reduksjon i boligprisveksten på mellom 12,5 og 20 prosent for perioden 2007 til 2017. Det tilsier at SSBs boligprisindeks er årlig skjevfordelt mellom 1,18 og 1,84 prosent av prisveksten. Den mest sannsynlige justerte indeksbanen for effekten av renovering er angitt i mørkt blått felt i figuren for perioden 2007 til 2017. Lysere farge angir mindre sannsynlige justerte indeksbaner for boligprisindeksen.