Startlån som boligøkonomisk virkemiddel : en empirisk analyse av startlånsordningens markedseffekter

Abstract

Formålet med denne utredningen er å undersøke startlånsordningens eventuelle påvirkning på markedene for bolig og kreditt i Norge. Startlånet er et av flere boligøkonomiske virkemidler, og skal sikre langsiktig vanskeligstilte på boligmarkedet finansiering til en egnet bolig. På grunn av befolkningens økende gjeldsbelastning er det uttrykt bekymring for oppbygningen av risiko i husholdningssektoren, og det er utvist skepsis til at begrensninger av bankenes utlånspraksis kombineres med økt statlig utlånsvirksomhet. Mye tyder på at startlånsordningen derfor står sentralt i en boligpolitisk målkonflikt mellom det offentliges hensyn til finansiell stabilitet og boligsosial måloppnåelse. Økt kunnskap om startlånsordningens markedseffekter vil derfor være nyttig. Hvorvidt en kommune anvender startlånsordningen avhenger av kommunens saksbehandling, og er noe som besluttes innad i hver enkelt kommune. I utredningen har vi kartlagt startlånsbruk i kommunene, og utnyttet at det er forskjell mellom kommunenes startlånsanvendelse gjennom en difference-in-difference modell, der kvadratmeterprisene for ulike boligtyper sammenlignes før og etter at kommunene i behandlingsgruppen går over til å anvende startlån. Boligmarkedet undersøkes for blokkleiligheter, småhus, eneboliger og for alle boligtyper samlet. For å hensynta observerbare forskjeller mellom kommunene som holdes konstant over analyseperioden, korrigeres det for kommunefaste effekter. Ved undersøkelse av startlånets betydning på kredittmarkedet baserer vi oss på relevant litteratur, og drøfter startlånets bidrag gjennom mulige formueseffekter og risiko. Resultatene viser at startlånsordningen har hatt en signifikant effekt på kvadratmeterprisene for blokkleiligheter dersom vi ikke tar hensyn til kommunefaste effekter, og for eneboliger og boligtypene samlet dersom de kommunefaste effektene korrigeres for. Vi har drøftet kilder til usikkerhet som medfører varsomhet i vår konklusjon angående styrken av startlånets effekter, men mener analysen gir et representativt bilde av effektens retning. På bakgrunn av dette finner vi at startlånsordningen bidro til en reduksjon i kvadratmeterprisene i kommunene som anvender startlån for blokkleiligheter, eneboliger og for alle boligtyper samlet, og til en økning i kvadratmeterprisene for småhussegmentet. For startlånets betydning på kredittmarkedet argumenterer vi for at startlån bidrar til økt kredittilførsel, men at betydningen av startlånet er dempet etter formålsendringen i 2014, ved at ordningen i mindre grad fasiliterer til førstegangsetablering enn tidligere.