Felleskostnader – En kilde til konflikt?: En undersøkelse av felleskostnader for næringseiendom

Abstract

Denne masteroppgaven er en studie av felleskostnader for næringseiendom som også tar for seg utleier- og leietakers forståelse av en rekke vilkår i leieavtalene. Næringseiendom er et populært investeringsobjekt og blir stadig mer profesjonalisert. Det er med andre ord en bransje som har vært og fortsatt er i stor utvikling. Husleieloven beskytter en forbruker i stor grad ved boligleieforhold ved å være ensidig ufravikelig til fordel for leietakeren. Den samme loven er derimot i de fleste tilfeller fullt fravikelig ved leie av næringslokaler. Leieavtaler for næringseiendom opplever også stor avtalefrihet, og det kreves derfor at en leieavtale er så presis som mulig. Gjennom mitt samarbeid med et eiendomsselskap har jeg fått kunnskap om at det finnes en rekke vilkår i en leieavtale som ofte ender i konflikt mellom partene. Jeg har derfor ønsket å finne mer ut av konfliktskapende vilkår som for meg ikke har vært kjent tidligere. Med dette som utgangspunkt har jeg derfor tatt for meg følgende problemstilling: Er felleskostnader en kilde til konflikt og hvordan kan endring av vilkår i leieavtalen redusere risikoen for konflikt? Formålet med oppgaven har vært å tilføre ny innsikt til et tema som ikke er særlig forsket på tidligere, og enda viktigere, øke interessen for et tema som er av stor økonomisk betydning. For å nærme seg et godt svar på problemstillingen har det vært viktig å se på flere vilkår i sammenheng med felleskostnader for å kunne forklare utleier- og leietakers behov og motivasjon. Jeg finner at partene ofte er enige om de vanligste vilkårene i leieavtalen som leietid, leiesum og sikkerhetsstillelse. Når det gjelder vilkår som ikke er tallfestet i særlig grad begynner uenighetene å komme frem. Leietakerne finner utleiers utstrakte bruk av egne kontraktsmaler fremfor standardavtaler som et ledd i den skjeve maktbalansen. Respondentene i undersøkelsen har alle tidligere opplevd diskusjoner og konflikt knyttet til felleskostnader og er dermed enige om at felleskostnader er en åpenbar kilde til konflikt. Jeg har identifisert tre metoder som kan redusere risikoen for konflikt ved endring av vilkår i leieavtalen. Den første dreier seg om å sette en øvre grense for felleskostnader slik at avvik over a-kontobeløp belastes utleier som en eierkostnad. Metode to er en «all inclusive» avtale som inkluderer felleskostnader i leien. Formålet med denne metoden er i likhet med metode 1, forutsigbarhet for leietaker ved at leiekostnaden i hovedsak er fast. Den siste metoden er en alternativ fordeling av felleskostnader mellom leietakere. Metoden baserer seg på å fordele 3 etter belastning eller evne. Logikken ligger i at de som enten belaster eiendommen mest eller har størst evne får en større andel av felleskostnadene enn øvrige leietakere. På denne måten får utleier fortsatt dekning for sine utlegg av felleskostnader og leietakere med svak lønnsomhet eller liten belastning av fellesarealer får tilpasset sitt kostnadsnivå. Oppgaven konkluderer med at felleskostnader er en kilde til konflikt.