Norske privatpersoners nettoavkastning: En komparativ studie av fond, crowd/ending og utleiebolig fra et privat investeringsperspektiv

Abstract

Denne masteravhandlingen tar for seg private investeringer i indeksfond, crowdlending og utleiebolig. Temaet for studien har blitt aktualisert av et økt fokus på privat sparing under Covid-pandemien, samt at et relativt nytt investeringsalternativ (crowdlending) har vokst frem. Vi anser det som nyttig for en norsk privatinvestor å ha kunnskap om disse tre alternativene når investeringsbeslutninger skal fattes, og avhandlingen kan anses som en grundig innføring i nevnte aktivaklasser. Studiens problemstilling er: «Hva kjennetegner indeksfond, crowdlending og utleiebolig fra et privat investeringsperspektiv, og hvilke faktorer kan påvirke avkastningen i disse aktivaklassene fremover?». For å svare på problemstillingen gjør vi et dypdykk i de ulike investeringsalternativene og foretar historiske lønnsomhetsanalyser. Vi har undersøkt hva som kjennetegner alternativene med tanke på risiko, avkastning, kostnader og skatt. Deretter sammenlignet vi risikojustert avkastning med og uten belåning, før og etter formuesskatt. Avslutningsvis presenterer vi betraktninger for tiden fremover for de ulike investeringsalternativene. Funnene viser at netto totalavkastning uten belåning var høyest for fond i vår analyseperiode, etterfulgt av utleiebolig i hovedstaden, crowdlending og utleiebolig i landet for øvrig. Dersom investeringene hadde vært belånt, ville derimot utleiebolig i landet for øvrig kommet bedre ut enn crowdlending. Videre viser våre funn at den risikojusterte nettoavkastningen, hensyntatt alle kostnader og skatter, høyest for crowdlending, etterfulgt av utleiebolig og indeksfond. Studien finner at utleiebolig og indeksfond blir skattefavorisert i analyseperioden, mens crowdlending har det høyeste skattetrykket av investeringsalternativene gjennom en høy kapital- og formuesbeskatning, samt fraværet av skattefradrag for tap. Videre vil makroøkonomiske faktorer kunne påvirke aktivaklassene fremover, og det er rimelig å anta at den neste tiårsperioden vil se annerledes ut enn vår analyseperiode. Vi forventer en lavere avkastning i de tre investeringsalternativene fremover.