Hva er de viktigste prisdriverne i det norske boligmarkedet? : en empirisk studie av prisdrivere i boligmarkedet fra 1992 til 2015 etter urbanitet

Abstract

Det norske boligmarkedet har hatt en eventyrlig vekst fra 1992 frem til i dag. Vi mener det er ytterst interessant å studere bakgrunnen for prisutviklingen. Markedet har vært preget av langvarige lave renter, sterk lønnsvekst og lav arbeidsledighet. Samtidig observeres en sterk vekst i husholdningenes gjeldsbelastning. Hovedformålet med utredningen er å identifisere de viktigste drivkreftene bak den formidable boligprisutviklingen. Vi har studert prisdrivernes betydning både nasjonalt og etter urbanitet, samt identifisert hvilke prisdrivere som kan forklare prisforskjeller i urbane og rurale strøk. Det presenteres en empirisk analyse av ulike prisdrivere på tilbudssiden og etterspørselssiden i markedet. Vi finner at det igangsettes for få boligprosjekter i forhold til behovet. Spesielt mener vi tilbudet i urbane områder er for lavt. På den andre siden, har lave renter og høy gjeldsbelastning stimulert etterspørsel. Det har resultert i prisvekst. Vi finner også at urbanisering kan ha medført prisforskjeller i urbane og rurale strøk. Videre gjennomføres en korrelasjonsanalyse for å undersøke graden av samvariasjon mellom boligprisene og ulike prisdrivere. Analysen viser klare forskjeller etter urbanitet. Særlig observeres store forskjeller i korrelasjon mellom arbeidsledighet og boligpriser. Avslutningsvis presenteres en reesterimering av Jacobsen og Naugs boligprismodell. Vi har inkludert kvartalsvise data fra 1990 til og med 2. kvartal 2015. Den reestimerte modellen benyttes til å identifisere betydningen av renter, arbeidsledighet, nybygging og forventinger til egen og landets økonomi i boligmarkedet. Vi finner at koeffisientene til de uavhengige variablene påvirker boligprisene i samme retning som tidligere, men verdiene er imidlertid av ulik størrelse. Modellen viser at rente fremdeles har størst effekt på boligprisene, og at den langsiktige følsomheten er blitt sterkere de siste tiårene.