Grønn premium i et todelt kontormarked : en analyse av kontormarkedet i Oslo ved implementering av EUs taksonomi og energimerkeforskriften

Abstract

Formålet med masterutredningen har vært å undersøke om det eksisterer et grønt premium for salgs- og leiepriser for kontorbygg med energikarakter A og B i Oslo. Utredingen har vurdert betydningen av EUs nye taksonomi som trer i kraft i 2022, og hvorvidt det resulterer i et todelt kontormarked i fremtiden, som etablerer et skille mellom grønne og brune kontorbyggs verdi. Utredningen tar utgangspunkt i et eksplorativt design med en Hedonic Pricing Modell og ett pooled cross sectional datasett, som består av offentlige- og konfidensielle transaksjoner fra 2010-2020. Transaksjonsutvalget utgjør totalt 474 observasjoner som representerer en kontorbygningsmasse på 2 608 kontorbygg. Utredningen har i tillegg konstruert en verdivurderingsmodell med kapitalverdi- og nåverdimetoden for å undersøke utviklingen på egenkapitalavkastningen på en kontoreiendomsportefølje som går fra å være brun til grønn. Utredningen finner som første forsøk i Norge klare indikasjoner og signifikante resultater for et grønt premium som gir høyere salgs- og leiepriser for kontorbygg med energikarakter A og B. For leieprisene avdekker vi også en signifikant grønn premium for energikarakter C, noe som tyder på at bærekraftigheten er av større betydning for leietaker sammenlignet med eier. Videre finner vi også nødvendige tiltak og kostnadsestimater for at et kontorbygg skal bli klimanøytralt, og hvor stor andel av bygningsmassen som er brun og må rehabiliteres. Utredningen finner en positiv utvikling på total- og egenkapitalavkastningen ved å rehabilitere en fiktiv brun kontorportefølje til å bli grønn. Det bekrefter tilstedeværelsen av høyere leieinntekter og lavere eie- og vedlikeholdskostnader. Likevel gir porteføljeanalysen antydninger til at den høye investeringskostnaden kan gjøre oppgraderingen ulønnsom. De grønne eiendomsverdiene har gitt økt oppmerksomhet fra samtlige markedsaktører både nasjonalt og internasjonalt. Nye bærekraftige krav til grønne investeringer og finansiering har utviklet et tydelig skille mellom ordinære og bærekraftige kontorbygg, for det som kan etablere et todelt marked mellom brune og grønne kontorbygg. Funnene for et grønt premium historisk har stor betydning for fremtiden, og det er ingen tegn til at den grønne utviklingen vil avta. Det blir tydeliggjort i omstillingen til lavutslippsøkonomien, for å redusere klimagassutslippene og imøtekomme Parisavtalens ambisjon om togradersmålet i 2030, og den enda større målsettingen om å bli verdens første nullutslippsunion innen 2050.