Konvergens eller divergens i det norske boligmarkedet - Empirisk urbanitetsanalyse
Abstract
I denne masterutredningen utføres en empirisk analyse av konvergens og divergens i
det norske boligmarkedet i perioden 2003-2014. Vi har tatt utgangspunkt i teori om
beta-konvergens og eksisterende litteratur på regionale boligpriser. For å analysere
konvergens har vi konstruert nye indekser etter urbanitet, hvor vi delte tettsteder inn i
ulike grupper basert på folketall. I regresjonsanalysen fant vi sterke bevis for
konvergens i 2007-2008, noe som støttes av en grafisk fremstilling av
urbanitetsindeksene. Funnet er interessant fordi denne tidsperioden er karakterisert av
finanskrisen og negativ boligprisvekst. Dette kan bety at konvergensen skyldes
prisnedgang, fordi et fall i priser er større på områder med høye boligpriser i
utgangspunktet. Derimot starter prisnedgangen i boligmarkedet et halvt år etter at vi
observerer konvergens. Dette tyder på at det kan ha vært noe annet enn bare
boligprisfallet som har ført til konvergens i denne perioden. Vi har sett at
styringsrenten kan være en mulig forklaringsfaktor.
Studier på regionale boligpriser har også vist at det i noen land eksisterer en Ripple
Effect, som betyr at et område går foran i prisutviklingen. Så vidt vi vet har det ikke
blitt forsket på denne effekten i Norge. Vi undersøkte derfor om det finnes en Ripple
Effect i det norske boligmarkedet, men fant ingen klare bevis for dette.