Lønnsomhetsanalyse av norske eiendomsselskap : En studie av lønnsomhetsvariasjoner mellom spesielt utvalgte, store norske eiendomsselskap med fokus på næringseiendom
Abstract
Eiendomsbransjen er en viktig bransje for Norge, og bidrar til verdiskapning og tilrettelegger
for utvikling i næringslivet. Verdiskapning gjennom eiendom er en ung næring, hvor de fleste
selskapene ble etablert etter 1980-tallet.
Formålet med utredningen er å undersøke årsaker til variasjoner i lønnsomhet mellom
eiendomsselskap med fokus på næringseiendom. Til dette har vi benyttet kvalitativ og
kvantitativ analysemetode for å forklare lønnsomhetsvariasjoner fra 2015-2021. Utvalget
omfatter Olav Thon Eiendomsselskap ASA, Entra ASA, Ragde Eiendom AS, Norwegian
Property AS og Eiendomsspar ASA.
Utredningen viser at konkurransearenaen påvirker lønnsomhetsvariasjoner mellom selskapene
ulikt, og avhenger av segment. Spesielt nevnes at pandemien skapte usikkerhet gjennom økt
arbeidsledighet, inflasjon, renter, nye reise- og arbeidsmønster, digital møtevirksomhet og
hjemmekontor. I Norge kommer 40 prosent av CO2 utslippene fra drift av bygg, og bransjen er
sentral i arbeidet mot nullutslipp. Dette treffer eiendomsselskapene direkte og påvirker
lønnsomheten. Eiendomsbransjen består av omtrent 72 000 eiendomsselskap. Høy
konsentrasjon og lokal konkurranse påvirker selskapene forskjellig avhengig av segment og
lokalisering. De viktigste regnskapspostene for eiendomsselskapene er eiendomsrelaterte
kostnader, andre driftskostnader, administrasjonskostnader og finanskostnader. Det ble kartlagt
store lønnsomhetsvariasjoner mellom selskapene i utvalget. Selskapenes valg innen
kostnadsdriverne skala, teknologi, bærekraft og strategiske valg forklarer
lønnsomhetsvariasjoner mellom selskapene. Skala kan øke kompleksitet og gi behov for
koordinering, derav økte kostnader og redusert lønnsomhet. Teknologiske innvesteringer kan
drive opp kostnader på kort sikt, men øke effektivitet i driften og redusere kostnadene på lang
sikt. Eiendommer med attraktive beliggenheter har hatt lavere yield under perioden, derav
lavere leieinntekter. Verdistigningen i storbyene har derimot vært høyere enn i perifere
områder. Selskapenes bærekraftsfokus gjenspeiles gjennom energiforbruket. Bærekraftige og
energieffektive bygg kan være mer ettertraktet blant leietakerne og øke lønnsomheten til
selskap som vektlegger bærekraft.